Khối u bất động sản, làm sao giải quyết?

Vì mất cân đối nên sinh ra hối u BĐS

Viết nhân đọc bài “Doanh nghiệp BĐS Hà Nội gửi thư ngỏ chất vấn TS Alan Phan” và bài “'Nên để thị trường bất động sản rơi tự do”

Bài 1:

1.   Hệ thống kinh tế hoạt động thế nào?

Hệ thống kinh tế là một hệ thống to lớn và phức tạp, để có thể mô tả chính xác nó hoạt động thế nào sẽ rất dài. Miêu tả dài là không cần thiết, có thể làm mệt đọc giả. Tôi xin lấy một sự so sánh để bạn đọc có thể nhanh chóng hình dung về sự hoạt động của hệ thống kinh tế. Tất nhiên là so sánh nào cũng khập khiễng.

Chúng ta hãy quan sát một đứa bé mới sinh. Nó nặng tầm 2-4kg, có đầy đủ các bộ phận mắt, mũi, miệng, chân, tay, tim, phổi,….Tất nhiên là mỗi thứ một xíu cân đối vừa vặn với cơ thể. Theo thời gian đứa bé sẽ phát triển thành chàng trai lực lưỡng 60-70kg với hai chân to, tay khỏe, đầu to,….và cũng cân đối.

Điều gì sẽ xảy ra nếu trong quá trình phát triển, các bộ phận không lớn cùng nhau một cách cân đối? Ví dụ một đứa trẻ mới 5 tuổi mà có cái chân to như chàng trai 20, dù cái chân đó có hình dáng hoàn thiện như người 20 tuổi? Rõ ràng đây là hiện tượng bất thường, có thể gọi là khối u. Em bé không có nhu cầu và cũng không thể sử dụng được cái chân “tốt” như vậy. Cần phải cắt bỏ hoặc nếu có phép thuật thì phải thu nhỏ nó lại để em bé có thể sống, đi lại bình thường. Nhờ bình thường mới phát triển các bộ phận còn lại, nếu di trì khối u thì em bé đó sẽ suy kiệt và biến dạng.

Trong nền kinh tế quốc gia cũng vậy. Có rất nhiều bộ phận, ngành nghề cấu thành: chính trị gia (có thể xem như não), ngân hàng (có thể xem như tim), bất động sản, viễn thông (dây thần kinh),….Chúng cần phải phát triển hài hòa với nhau thì nền kinh tế mới vận hành tốt. Nếu ngành BĐS phình to trong khi các ngành còn lại chưa có gì, đó là khối u. Rõ ràng 5-10 năm nữa người VN cần nhiều hơn số nhà, số căn hộ hiện có nhưng nay so với các ngành khác nó đã “lớn” quá mức. Nó là khối u đang hút hết dinh dưỡng các bộ phận khác.

2.   Tại sao có khủng hoảng?

Trong cơ thể em bé, không một ai có thể dùng ý chí để quyết định là cái nào nên lớn trước, cái nào nên lớn sau. Quá trình phát triển là hoàn toàn tự động, nó tuân theo các qui luật tự nhiên về sinh học, hóa lý. Ngày nay khoa học giúp ta hiểu một phần cơ chế điều hòa sự phát triển là hóc môn. Khi một bộ phận cần lớn nó sẽ tiết ra hocmon để hấp thụ dinh dưỡng, lớn đủ mức thì lượng hocmon sẽ giảm dần. Ví dụ khi đủ tuổi sinh sản thì hocmon sẽ kích thích cơ quan sinh sản phát triển.

Nền kinh tế cũng vậy. Để có thể hoạt động tốt, nó cần vận hành đúng qui luật. Ngày nay chúng ta biết qui luật chi phối nền kinh tế là cơ chế thị trường. Trong nền kinh tế thị trường, các chủ thể kinh tế hoạt động, giao tiếp với nhau qua hệ thống giá. Động lực để các thành phần kinh tế hoạt động là lợi nhuận. Lợi nhuận ngoài là động lực, nó còn là tín hiệu cho sự phát triển. Một ngành nào đó sức sản xuất còn nhỏ mà nhu cầu lớn thì sẽ có lợi nhuận cao, nguồn vốn xã hội sẽ đổ về để phát triển, khi bão hòa thì lợi nhuận giảm, ngành sẽ ít phát triển. Vậy giá cả và lợi nhuận là cơ chế và tín hiệu cho nền kinh tế thị trường hoạt động. (Đây là nền kinh tế hoạt dộng đúng qui luật thị trường, còn các kiểu kinh tế ba rọi hay nhân tạo tôi không bàn).

Trong cơ thể, nếu tín hiệu kiểm soát sinh trưởng nhiễu loạn thì sẽ làm cho cơ thể bị khối u đâu đó hoặc trở thành người khổng lồ.

Tương tự như vậy, nếu tín hiệu giá cả và lợi nhuận bị nhiễu loạn, bóp méo, hoặc sai lầm thì tất yếu sẽ làm cho một số ngành nghề sẽ phát triển vượt mức, gây mất cân đối dẫn đến khủng hoảng. Tất cả các khủng hoảng đều xuất phát từ sự mất cân đối trong nền kinh tế thị trường mà ra.

Trong thời gian qua, ta vận hành nền kinh tế ba rọi nên tín hiệu giá cả, lợi nhuận bị méo mó, kèm theo nạn ỷ thế làm liều nên khủng hoảng nghiêm trọng là tất yếu.

3.   Nguyên tắc sòng phẳng của thị trường:

Thị trường là một sân chơi của tất cả các ngành kinh tế (tất nhiên là chơi trong khuôn khổ luật pháp): nông nghiệp, bất động sản, thủy sản, viễn thông, ngân hàng,….với nguyên tắc là lời ăn lỗ chịu. Động lực hoạt động kinh tế là lợi nhuận, có lợi nhuận là có tiền, có tiền thì có thể…..mua tiên, do vậy lỗ thì phải chấp nhận. Không biết nếu trong nền  kinh tế mà có nguyên tắc lời mình ăn, lỗ người khác chịu thì sẽ thế nào?

4.   Cú tát là cần thiết:

Ai thương xót và cứu họ?

Một đứa con mà bố mẹ bao bọc, che chở thì nó không bao giờ khôn lớn, nó có xu  hướng ỷ lại và càn

quấy.

Không gì bảo đảm rằng hôm nay chính phủ trợ giúp cho BĐS chỉ là lần duy nhất. Trong tương lai các ngành khác cũng thế thì làm sao? Lại giúp hay bỏ mặt?

Nếu có lỗi lầm, chúng ta phải trả giá thì mới học được bài học và tiến bộ. Lời chúng ta ăn, lỗ người khác chịu không chỉ là vấn đề bài học mà còn là vấn đề công bằng và đạo đức. Khi chúng ta lời 10 lần, nhà xe đề huề, cả ngày café, vui chơi ca hát,…trong khi dân đen nai lưng kiếm bạc cắt ra trả cho chỗ trú thân, ta có xót xa cho họ không?

Một cú tát cho ngành bất động sản là cần thiết. Có bị đánh đau lần sau mới cẩn thận và chừa cái thói liều lĩnh, cẩu thả. Cuộc sống như vậy mới an toàn.

5.   Con dại cái mang

Nói như mục sư Martin Luther King “chúng ta dệt nhau trong một tấm vải số phận” nên sẽ liên đới. Một người có quyền quyết định cuộc sống của mình nhưng nếu người đó tự tử thì xã hội không thể làm ngơ, còn nếu người đó có ý định tự tử bằng bom thì xã hội càng phải lo cho anh ta.

Tương tự như vậy cho ngành BĐS, nếu để đúng lời ăn lỗ chịu thì phải phá sản. Điều này cũng sẽ tạo ra hiệu ứng như quả bom trên. Nó có thể kéo theo nhiều hệ lụy. Do vậy chính phủ phải có trách nhiệm trong vụ này. Con dại thì cái mang.

Giữa vấn nạn “ỷ thế làm liều” và nỗi khổ “con dại cái mang” nên xử lý thế nào cho ổn thỏa?

Bài 2:

6.   Giải cứu đưa lại hệ quả gì?

Vấn đề này nhiều diễn đàn đã phân tích, tôi xin nêu vài nét được, mất.

Được: các công ty BĐS không bị phá sản, đại gia vẫn còn là đại gia, công ty BĐS bán được hàng trả được nợ cho ngân hàng, giảm được nợ xấu (cái cớ chết chùm này các đại gia BĐS đem dọa để cứu). BĐS sẽ làm đầu tàu kéo theo các ngành khác phát triển (lý lẽ của bên ủng hộ), nền kinh tế tránh được thảm họa đomino phá sản.

Mất: bất công, sinh nạn ỷ thế làm liều, nuôi dưỡng nghi cơ lợi ích nhóm, tốn tiền ngân sách, có thể gây lạm phát, người dân còn phải thèm khát trước căn nhà, phải lao động kiếm tiền cho mình và cũng đồng thời là đóng thuế nhiều hơn, lâu hơn mới có nhà ở. Nền kinh tế kéo dài trong suy thoái vì nguồn lực và niềm tin bị chôn trong đống BĐS.

Thật chất quá trình này có thể miêu tả là thay vì cắt vứt đi khối u thì chịu khó đi lại khập khiễng trong một thời gian chờ các bộ phận khác lớn lên. Quá trình này làm cho đứa bé sẽ sống trong đau khổ.

Hoặc một hình ảnh khác là một anh tham ăn trèo quá cao, bây giờ lẽ ra cho anh ta té nặng thì anh gọi đám người kiếm ăn bên dưới đến đỡ anh ta xuống. Do ăn nhiều nên người rất mập và nặng còn đám người kia ốm yếu, gầy nheo. Muốn làm được điều này anh ta phải có đại ca bảo kê hoặc anh ta khéo dọa là anh rớt xuống đám kia cũng tan xương.

7.   Hiểu về phá sản:

Chúng ta tham gia kinh tế thị trường chưa lâu nên khái niệm phá sản còn ít người hiểu cặn kẽ. Nhiều người nghĩ rằng phá sản là phá nát đi, giải tán công ty, đuổi việc công nhân. Thật ra không phải như vậy.

Một ví dụ dễ hiểu: tôi bỏ vốn 100 tỷ để lập công ty xây dựng, tôi huy động thêm 900 tỷ để đầu tư xây 1.000 căn nhà, tôi ước tính mỗi căn bán được 1,5 tỷ và có lời.

Thị trường bị đóng băng, không thể bán được nhà, các chủ nợ đến đòi. Không có khả năng thanh toán, tôi buộc phải tuyên bố phá sản. Tôi nộp đơn lên tòa án. Tòa thụ lý, các chủ nợ ngồi lại để tìm người mua lại công ty tôi với giá thị trường. (ví dụ giá thị trường thì mỗi căn nhà có giá 500 triệu. Công ty tôi được sang cho người khác điều hành. Tôi và các chủ nợ chia nhau khoản lỗ 500 tỷ.

Phá sản là một hiện tượng trong nền kinh tế thị trường khi công ty mất thanh khoản, buộc phải bán công ty (sản phẩm) theo giá thị trường cho người khác.

Phá sản làm cho chủ nợ mất vốn còn công ty vẫn tiếp tục hoạt động.

8.   Cho phá sản đưa lại hệ quả gì?

Nếu cho phá sản thì cũng giống như việc chặt phức cái chân kia đi, dĩ nhiên rất đau đớn và còn nguy hiểm vì có thể mất nhiều máu. Cái chân có nối dây thần kinh với bộ não thì càng khó làm. Đau ai chịu thấu?

Mất: Đại gia tiêu tùng, ngân hàng mất vốn, nền kinh tế rối loạn đôi chút. Có thể gây lạm phát.

Nợ xấu có thể làm vài ngân hàng phá sản, kéo theo làn sóng người dân ùn ùn đi rút tiền và nhấn chìm hệ thống ngân hàng. Kinh tế sụp đổ, xã hội rối loạn, bạo lực,….Đây là kịch bản mà các ông trùm chỉ đạo cho các đạo diễn gạo cuội.  Các rạp cinema tung ra để đe dọa một cuộc chết chùm nhằm mục đích được cứu trợ. Thật ra có giải pháp để đoạn phim này không xảy ra trong thực tế.

Được: Nguồn lực kinh tế nhanh chóng được giải phóng khỏi đống BĐS để tái phân bố lại các ngành nghề khác, giá nhà giảm, tạo ra tiền lệ cẩn thận cho các ngành, công bằng cho cuộc sống, các ngành ăn theo bất động sản sẽ tiếp tục phát triển (luận điểm này rất quan trọng, thật ra cho phá sản là giá nhà giảm, người dân mua hết và BĐS sẽ phải xây tiếp, còn nếu neo nhà giá cao thì bán buôn rất ì ạch và các ngành ăn theo cũng sẽ ì ạch). Nền kinh tế vận hành đúng qui luật thị trường sẽ giải phóng lượng tiền, vàng dự trữ lớn trong dân và thu hút vốn đầu tư nước ngoài, và cuối cùng là nền kinh tế năng động nên ai cũng có cơ hội nai thân ra cày để có tiền mua nhà.

9.   Giải pháp nào cho ổn thỏa?

Từ phân tích trên, tôi ủng hộ giải pháp để thị trường quyết định, cứ để “Drop Dead”. Có sức chơi phải có sức chịu đó mới là luật công bằng.

Vấn đề còn lại là làm sao xử lý ổn thỏa để cơ thể không mất quá nhiều máu.

Đúng ra ngân hàng cũng như bao doanh nghiệp khác cũng phải chấp nhận lời ăn lỗ chịu và cũng phải phá sản. Người gửi tiền ngân hàng cũng như một nhà đầu tư (gửi tiền là kiếm lợi, ngân hàng cho vay ẩu mới trả lãi suất cao) do vậy người gửi tiền cũng phải chịu rủi ro khi “công ty” phá sản. Tuy nhiên vì tiền là hàng hóa đặc biệt nên có tính liên đới. Nếu một ngân hàng tuyên bố không trả thì người dân sẽ sợ mất tiền mà đi rút, các ngân hàng khác cũng bị vạ lây.

Để tránh trường hợp trên, khi một ngân hàng mất thanh khoản, nhà nước phải bơm tiền hoặc tiến hành hỗ trợ sát nhập. Tất nhiên tiền này là tiền thuế của dân (đã thu-tức là tiền dự trữ hoặc tiền chưa thu-thu thuế qua lạm phát) do vậy hành động cứu này phải mang lại lợi ích cho dân. Tức là các ngân hàng cứu phải trả chi phí cho nhà nước. Cứu càng nhiều thì phí trả càng cao, cuối cùng phải chấp nhận dẹp tiệm. Điều này là phù hợp với qui luật doanh nghiệp, bỏ vốn ra làm ăn không nên thì bị mất. Có như vậy các chủ ngân hàng không ỷ thế nhà nước mà cho vay liều. Nếu giải quyết bằng cách này thì có thể bị nạn lạm phát (vì phải bơm thêm tiền). Tuy nhiên nếu chọn cách giải cứu thì cũng phải bơm thêm tiền và cũng có thể gây lạm phát.

Gây lạm phát theo cách để thị trường quyết thì toàn dân chịu nhưng toàn dân hưởng (giá nhà giảm, kinh tế phục hồi). Còn nếu cách kia thì lạm phát toàn dân chịu trong khi hưởng là đại gia.
Bài được xuất bản trên www.gocnhinalan.com
http://www.gocnhinalan.com/blog-cua-alan-va-bca/khi-bds.html